I sin bok «Verdisetting av fast eiendom», dedikerer Sølve Bærug et helt kapittel til sammenligningsmetoden. Siden bokens publisering i 2017, har den satt standarden som mange dyktige verdivurderere følger. De søker en objektiv og uavhengig vurdering av markedsverdi på eiendom. I et fungerende marked er denne metoden fremstående for å oppnå treffsikre vurderinger før en eiendom blir solgt i det åpne markedet. Målet med denne teksten er ikke å gi en uttømmende forståelse, men snarere å veilede leseren til en dypere innsikt og en mer kritisk tilnærming til eiendomsvurderinger. Innholdet i dette innlegget reflekterer vår forståelse basert på teoretiske løsninger, forskning og langvarige observasjoner.
For de som ønsker å dykke dypere inn i emnet, kan dere sjekke ut boken her.
Hovedprinsipper i sammenligningsmetoden ifølge Sølve Bærug:
- Identifiser markedssegmentet.
- Søk etter potensielle sammenlignbare salg.
- Kontroller salg for å sikre at de samsvarer med markedsverdi-definisjonen.
- Velg de mest relevante salgene.
- Juster prisene.
- Kombiner de justerte prisene for å estimere markedsverdi.
Sammenligningsmetoden er en kritisk komponent i verdivurderingsprosessen av eiendom. Mens den gir en robust metodikk, ligger dens effektivitet i stor grad på skjønn, erfaring og integritet av verdsetteren. Forbrukere bør være proaktive, informerte og kritiske for å sikre at de mottar en rettferdig, nøyaktig og upartisk vurdering av forventet markedsverdi på den eiendom som skal selges eller kjøpes.
Markedssegmentet.
Når det kommer til eiendom, er det viktig å forstå at hver eiendom og hver pris har sin unike kontekst. For en treffsikker vurdering av eiendom, er segmentering av markedet avgjørende. Ta for eksempel forskjellen i prising mellom en 60 m2 leilighet og en 220 m2 enebolig. En bolig i et avsidesliggende byggefelt kan ha en annen verdi enn en bolig i hjertet av byen. I tillegg kan to leiligheter i samme bygning variere i pris, avhengig av utsikten de tilbyr.
En dyktig verdsetter gjenkjenner og tar hensyn til slike variabler, og formidler denne innsikten til sin klient. Når vi vurderer markedssegmentet, fokuserer vi blant annet på faktorer som eiendommens størrelse, type, byggeår, plassering i et tettsted, og plassering innenfor et bygg.
Sammenlignbare salg.
Når vi arbeider med å fastslå markedsverdien på en eiendom, søker vi etter sammenlignbare salg innenfor det relevante markedssegmentet. Dette innebærer boliger som deler liknende egenskaper med eiendommen under vurdering. For eksempel, hvis vi vurderer en hytte, bør de sammenlignbare salgene også være hytter. Beliggenhet spiller også en kritisk rolle. Det vil si, boliger i samme område blir foretrukket for sammenligning. Det er verdt å merke seg at vertikaldelte boliger kan ha forskjellige verdiattributter sammenlignet med horisontaldelte boliger, selv om de befinner seg i det samme geografiske området.
Selv om noen aspekter som parkeringsmuligheter i garasjeanlegg eller kjøkken- og bad-standard kan variere mellom eiendommene, er disse faktorene lettere å justere for, som vi vil se senere i dokumentet.
Kontroll av salg og markedsverdidefinisjon.
Når man vurderer sammenlignbare salg, er det viktig å se etter “uteliggere” – boliger som av ulike grunner ikke representerer normal markedsverdi. Typiske eksempler på slike “uteliggere” kan være boliger solgt uten eiendomsmegler, boliger omsatt til en m2-pris som skiller seg sterkt fra segmentets gjennomsnitt, eller salg som skyldes interne overføringer, for eksempel mellom ektefeller eller familiemedlemmer til en “fordelaktig” pris.
For å forstå dette bedre, kan man henvise til TEGOVA’s definisjon av markedsverdi fra 2023, som beskriver en transaksjon mellom en villig kjøper og selger uten ekstern påvirkning, der begge parter handler kunnskapsrikt og uten tvang. Dette speiles i den norske definisjonen gitt i boken «Verdisetting av fast eiendom» av Sølve Bærug i 2017.
Kort sagt: for at et salg skal være relevant for sammenligning, må det ha skjedd i et åpent marked, uten spesielle faktorer, og prisene bør være i tråd med de generelle trendene i det gitte markedssegmentet.
Valg av de mest relevante salg
Når man vurderer eiendom, er det essensielt å identifisere og velge de mest relevante sammenlignbare salgene. Etter å ha filtrert ut potensielle “uteliggere”, sitter man igjen med en håndfull eiendommer som er nært beslektet med den aktuelle eiendommen i form av størrelse, planløsning og beliggenhet. Dette utvalget av eiendommer gir en solid basis for den videre vurderingsprosessen, da de er mest representative for eiendommen man ønsker å verdsette.
Justering av priser
Å fastsette korrekte justeringer for å matche eiendommer kan være en intrikat prosess. Tekniske justeringer, som å vurdere verdi basert på et kjøkkenets standard, er relativt greit. For eksempel, hvis to tilsvarende leiligheter differerer kun i badets alder og standard, kan vi justere verdien basert på kostnadene ved å oppgradere det eldre badet.
Men virkeligheten er ofte mer kompleks. Å sammenligne en 60m2 leilighet med et 150m2 rekkehus er meningsløst, uavhengig av justeringer. Derfor er det essensielt å velge sammenlignbare eiendommer nøye. Feil i denne seleksjonsprosessen kan resultere i at noen eiendommer utelates helt. Som for loft-leiligheter: det er vanskelig å finne en verdijustering mellom en loft-leilighet med skrå himlinger og en førsteetasje enhet i samme bygning.
Tidsfaktoren er kritisk. Salgspriser fra fortiden må justeres for markedsendringer over tid. Dette sikrer at alle sammenlignbare eiendommer er vurdert i lys av dagens marked.
Vekting og anslag på markedsverdi
På dette stadiet av verdivurderingsprosessen er verdivurderere utstyrt med en nøye utvalgt liste over sammenlignbare eiendommer. Disse eiendommene har blitt solgt under normale markedsforhold og gir en verdifull innsikt i de rådende markedsprisene og trendene.
Ved å analysere dette settet av data, kan en verdivurderer identifisere øvre og nedre grenser for forventet markedspris, samt hvilke egenskaper som gir eiendommer en premium, eller under pari verdi. Dette, sammen med vurdererens egen erfaring og intuisjon, blir grunnlaget for den endelige avgjørelsen om markedsverdi.
Selv om datadrevne innsikter gir verdifulle retningslinjer, er den endelige markedsverdien et resultat av verdivurdererens skjønn og erfaring.
Som resultat av vekting vil man ofte lese ut kvadratmeterpriser, eller totalpriser på eiendom.
“Boliger i dette felt omsetter normalt for 4-4,5 millioner kroner.” Eller “Boligen vi har sett på i dag er forventet å oppnå en markedsverdi på ca 45.300 kr pr. m2 P-ROM.
Oppsummering
Våre endelige konklusjoner tilknyttet markedsverdi tar sikte på å være klar og rett på sak. Ved å basere vurderingen på sammenlignbare salg sikrer vi en robust metodikk. Selv om mange av de eiendommene vi vurderer faller inn under kategorien ‘gjennomsnittlig’, er det tilfeller hvor unike egenskaper ved en eiendom setter nye standarder for prising, enten det er mot rekordhøyt eller rekordlavt. Likevel gir de sammenlignbare salgene, kombinert med nødvendige justeringer, et solid fundament for vår vurdering. Målet er alltid å minimere graden av subjektivitet, og basere vår konklusjon på objektive, beviselige, kriterier så langt det er mulig.
