Vi får noen gang spørsmål om det er lurt av kjøper å bestille kontroll på nykjøpt brukt bolig. Den korte oppsummeringen er: Dette anbefaler vi. Dette innlegget vil handle litt om hvordan en slik prosess utføres, hva den koster, hva eiendomskonsulenten kan hjelpe de nye hus-eiere med, og hva eiendomskonsulenten normalt ser etter i en gjennomgang som dette.
I denne saken har vi hentet mye inspirasjon, bilder og opplysninger fra debatten i Arendalsuka 2023. Debatten ligger ute i sin helhet på Youtube-kanalen til Norsk Takst. (Norsk takst på Youtube) Norges eiendomsmeglerforbund og flere forsikringsselskaper deltok i denne debatten. I dette innlegg er det Allertsen.no sine synspunkter som deles.
Kontroll av nykjøpt -brukt- bolig.
Kort oppsummert er dette en fagmessig gjennomgang av en nylig overtatt bolig. Vi sender normalt en godt utdannet, og erfaren eiendomskonsulent for å se over boligen. Mye på samme måte som vi normalt skriver tilstandsrapporter. Målet med gjennomgangen er å kartlegge mer detaljert enn hva som ble utført i forkant av salg. Vi vil naturlig nok være tilgengelig som ressurs for kjøper i forhold til spørsmål som kan ha dukket opp i tiden like etter overtakelse. Og vi ser nøye på saker som i vedleggene til salget er vurdert til TG2, TG1 og TG0. Vi ser nøyere på forhold som i tidligere rapporter ikke er konkludert med. Vi vurderer i samråd med den nye eieren tidligere skjønn tilknyttet rapportering og informasjon om eiendom. Vi garanterer ikke å finne alle feil, men vi garanterer at vi reduserer risiko for våre klienter.
Manglende kompetansekrav utgjør en risiko for useriøse aktører
Typiske forhold våre eiendomskonsulenter kontrollerer i en slik gjennomgang.
Forglemmelser
Vi ser mange forhold tilknyttet eiendom som ikke er nevnt, vurdert eller kontrollert av bygningssakkyndig. Med dette mener vi at et bygg kan ha to takkonstruksjoner, men kun den ene takkonstruksjonen er kontrollert av det bygningssakkyndige. Vi ser svært mange rapporter hvor det ikke fremkommer praktisk informasjon om garasjer. I mange tilfeller er det to, eller flere typer grunnmurskonstruksjoner, men den bygningskyndige har bare vurdert en av disse. Bygningsdeler som ikke er nevnt kan ha alvorlige feil eller skader som eiere bør være klar over på lang sikt.
Vurderinger med TG 0, TG 1, TGIU.
I noen tilfeller finnes det forhold som tidligere bygningssakkyndig ikke har fått mulighet til å undersøke. En ny, rettet undersøkelse for å sjekke akkurat disse forhold vil kunne bidra med gode opplysninger for eier med langsiktig perspektiv. En dobbeltsjekk av forhold med TG 1 og TG 0 vil sikre eier i et langsiktig perspektiv. I utgangspunktet skal det jo ikke være grunn til å tvile på vurderinger i tilstandsrapporter som er lagt til grunn for en eiendomshandel. Men dette kan vi også dobbeltsjekke, fordi opplysninger og vurderinger som fremkommer i disse rapportene er etterprøvbare.
Dokumenter som er brukt, eller som mangler i prosess.
I mange saker ser vi at det mangler relevante dokumenter tilknyttet eiendom. Dette kan være dokumenter som har konkret tilknytting mot vurdering av bygningsdeler. Dersom dokumenter mangler, og på den måten har ledet til feil tilstandsvurdering av en bygningsdel, så er det mulig kjøper har blitt ledet til å for eksempel betale for mye for en eiendom.
Skjønnsmessige vurderinger utført av rapportansvarlig / bygningssakkyndig.
I gjennomføringen av en tilstandsrapport for en gjennomsnittlig bygningssakkyndig gjennomføres det mange skjønn. For eksempel plasseringen av hull i underetasje. Vi har sett eksempler på hulltakinger som er svakt plassert, bygningsdeler som er kun delvis eller mangelfullt vurdert. Bygningsdeler som har fått tilstandsgrad som får de til å fremstå som uten feil, når det faktisk er feil på disse.
Normale faktorer for verdi på tjenesten for den som må betale.
Som oftest er vi en uvurderlig ressurs for ferske boligeiere. Vi er fagpersoner med innsikt i bygg og boliger, og kan stort sett alltid komme med verdifulle tips tilknyttet eiendom. Når vi ser bort fra de rene hyggelige formalitetene, så skjer det noen gang at vi finner forhold som tidligere bygningssakkyndig ikke har merket seg. Det kan være fordi møbler er på en annen måte, eller fordi det er mindre snø på tomten når vi er der. Men ny innsikt i forhold til enkeltforhold er det nesten sikkert vi kan se. Videre så kan det være at de nye eiere har utfyllende spørsmål til saker nevnt i prospekt og andre rapporter, og vi kan være en god, uavhengig- objektiv part med høy grad av integritet for ny eier.
Sitattekst
Normal prissetting på en slik tjeneste.
I en normalsak vil det fort løpe 2-3 timers arbeid pluss reise. For dette kan den som bestiller en slik gjennomgang forvente å betale alt fra 6.000 kr. Det som kan være en risiko for klient er kompliserende forhold. Dersom det viser seg å være flere forhold som ikke er tilfredsstillende dokumentert i prospekt. Eller om det er forhold som kun er delvis dokumenter i prospekt, så kan det kreve litt mer ressurser for å kartlegge ytterligere. Dersom det viser seg å være en del feil på eiendom, som vi i samråd med kjøper, vurderer som rimelig å reklamere på. ( Om det er reklamasjoner som vi objektivt og uavhengig ser som rimelig å bruke ressurser på.) Så vil selve rapporten, reklamasjonsrapporten i denne saken. Kunne koste betydelig mye mer. En reklamasjonssak kan ofte pågå over mange måneder, og klient risikerer da, avhengig av sak, ytterligere kostnader til rådgivere.
Vår rolle i en sak som dette.
Som rådgivere tilknyttet eiendom, er vi underlagt krav om objektivitet og uavhengighet. Vi arbeider med stor grad av integritet. Vi søker derfor ikke «å lage mer problemer enn nødvendig» – og ser da kun på spesifikke, og konkrete forhold som eiendom og andre beviser forteller oss. Vi tar nødvendigvis ikke stilling til ansvar, og dømmer heller ikke andre mennesker. Vi erkjenner at det finnes flinke, og svake, fagutøvere innen vårt fagfelt. Og ønsker å hjelpe våre klienter på en slik måte at negative konsekvenser for potensielle svakheter plasseres på rett sted. Vi garanterer ikke utfall i saker, og kan ikke på forhånd si noe om hva vi tror om eiendom, uten egentlig å ha sett denne selv.
Vanlig gjennomføring.
Når våre klienter har kjøpt bolig og velger å kontakte oss for «kontroll av ny -brukt- bolig,» starter prosessen med å samle inn informasjon. Klient deler opplysninger som prospekt og andre viktige vedlegg. Jo bedre kvalitet på dokumentene jo bedre. Deretter avtaler vi befaring, helst så raskt som mulig etter overtakelse, og helst før bygget er helt innflyttet. Vi møtes på befaring og går gjennom hele bygget sammen med klient. Våre forberedelser til denne befaringen er en relativt grundig kontroll av prospekt og tilstandsrapporter bruk i omsettingen Deretter kartlegger vi boligen med styringssystemet «Verditas-tilstandsrapport». Vi måler opp arealer, og dokumenterer alle bygningsdeler. Før vi reiser sjekker vi tidligere hull andre konsulenter har tatt, og vi vurderer nøye om det finnes grunnlag for andre praktiske undersøkelser. Vi fokuserer normalt på de deler av bygg som ikke er opplyst som TG 3 i prospekt. Deretter setter vi opp våre funn i en lett oversiktlig rapport. Denne rapporten vil identifisere om det er forskjell i vurderinger mellom tidligere mottatte opplysninger, og vårt skjønn i dag. Denne rapporten kan eventuelt brukes for å gå videre med å lage reklamasjonsrapport om slikt skulle være rimelig, og ut fra våre klienters ønsker.
