Det finnes flere dommer av interesse på området. En sentral avgjørelse er Rt-1995-1350 (Takstmann-dommen), hvor Høyesterett fastslo at takstmann kan bli erstatningsansvarlig for uaktsomme og uriktige opplysninger i takstrapport, også overfor tredjeperson som det var påregnelig ville basere seg på rapporten. Dommen tydeliggjør at takstmann vurderes etter en streng profesjonsnorm. – Bruk litt AI så finner du mange flere forhold. Spesielt for vårt yrke er at det er rettspraksis som ofte legges til grunn for hva som er rett og galt.

Rollen som takstmann er ikke sammenlignbar med ordinære håndverkertjenester. Det er en selvstendig profesjonsrolle hvor det stilles særskilte krav til aktsomhet, faglig vurdering og opplysningsplikt. Rapportene brukes som beslutningsgrunnlag ved betydelige økonomiske disposisjoner. Feilaktige opplysninger, eller unnlatelse av å gi relevante opplysninger – blant annet etter forskrift om tryggere bolighandel – kan medføre økonomisk tap for tredjeperson. I slike tilfeller kan takstmannen bli erstatningsansvarlig.

Profesjonsansvaret innebærer at risikoen i tjenesten er betydelig. Honorar- og prisnivå må blant annet reflektere ansvarseksponering, krav til dokumentasjon og behov for forsikringsdekning. Som rådgivere for private og investorer må takstmenn levere faglig forsvarlige vurderinger og i noen tilfeller bære økonomisk ansvar dersom det begås uaktsomme feil.

Alle som arbeider med takst, enten i eget foretak eller som ansatt i større virksomheter, må sikre at det foreligger fullverdig ansvarsforsikring med tilstrekkelig dekning. Er man ansatt, bør det være tydelig avklart at arbeidsgiver hefter for oppdragene, og at dette fremgår av oppdragsavtale og i standardtekst i rapportene. Ansvarsplassering bør ikke være uklar for den som påtar seg rollen som «takstmann.» Slike forhold bør eventuelt avklares konkret med juridisk rådgiver- også om du er ansatt. Husk at bare dette med ditt navn på en rapport kan sette deg i ansvar i det lange løp, uansett om du bare «gjør presis som instruert.» ((PS. Ikke gjør det, du kan ikke selge eller på andre måter kvitte deg med din integritet…–> Om du ikke forstår, så er det fordi du ikke vet nok, da må du helst litt på skolebenken før du sender rapporten…))

Dersom man driver eget foretak, må forsikringsdekningen – inkludert haledekning (run-off) – dimensjoneres for langvarig risiko. Krav kan oppstå mange år etter at rapporten ble levert. Ansvarseksponeringen kan i praksis vare i flere tiår. Prisfastsettelsen i alle profesjonelle tjenester må derfor ta høyde for dette.

Ideelt sett skal en takstrapport være korrekt og fullstendig. I praksis vil få fagutøvere være feilfri gjennom et helt yrkesliv. Det avgjørende er å arbeide metodisk, dokumenterbart og med høy faglig integritet, samt å redusere risikoen for feil som kan få økonomiske konsekvenser for rapportens brukere. Integritet kan ikke delegeres til organisasjon, system eller rapportmal. Den enkelte fagutøver har et personlig ansvar for egne vurderinger og konklusjoner. Tilsvarende gjelder kompetanse: Oppdrag bør ikke påtas dersom man ikke har nødvendig kunnskap og forståelse for problemstillingen.

Erfaring og bevissthet om risiko bidrar normalt til bedre vurderinger over tid. Det stilles derfor strenge krav til personlig integritet, risikoforståelse og kjennskap til profesjonsansvaret. Takstmenn bør benytte rapporteringsverktøy som er utviklet med utgangspunkt i profesjonsansvar og tydelig kommunikasjon av rettslig og økonomisk relevante vurderinger, ikke kun verktøy for teknisk datainnsamling. (Si «NEI» til bruk av systemer og løsninger som tvinger deg til å lyve, fortelle en halv-sannhet, eller på andre måter formidle noe på en slik måte at du selv ikke kan stå 100% inne for opplysningen.)

Mitt råd er følgende:

1. Stans arbeidet inntil du fullt ut forstår den personlige risikoen som følger av rollen som takstmann.

2. Sett av betydelig tid i arbeidshverdagen til å holde deg faglig oppdatert på kompetansekrav, kunnskapskrav, regelverk og forskrifter knyttet til rollen. Dette arbeidet er en del av profesjonsansvaret, og det kan ikke forutsettes at markedet betaler direkte for denne tiden. For mange vil dette utgjøre en vesentlig andel av samlet arbeidstid, i enkelte perioder anslagsvis 20–50 prosent av arbeidsuken. Den omfattende tiden som brukes på kompetanseutvikling, regelverksforståelse og kvalitetssikring er også en del av forklaringen på timeprisen i taksttjenester. Prisnivået må reflektere både ansvarseksponering, krav til dokumentasjon og den løpende faglige oppdateringen som rollen forutsetter, og kan derfor avvike fra tradisjonelle utførende fag og enkelte andre rådgivende tjenester innen bygg- og eiendomssektoren. (Få krever så høy timepris som andre som markedsfører seg til oppgaver innenfor rollen som «takstmann» – kanskje kun få spesialiserte advokater, og arkitekter med svært godt renome.)

3. Først når du har kontroll på risiko, kompetanse og forsikringsdekning, bør du aktivt markedsføre og selge dine tjenester som takstmann.

Dersom du ikke forstår hvorfor ansvarsforsikring og haledekning er nødvendig, bør du gå tilbake til punkt én og arbeide videre med risikoforståelsen før du går videre. (Les gjerne de høyesterettsdommer som ligger til grunn for hvordan ansvaret til «takstmannen» fordeles.)

Dette innlegget er utarbeidet med bistand fra AI-verktøy. Vurderingene og standpunktene er forfatterens egne.

Profesjonsansvaret er reelt og må håndteres med nødvendig alvor.

Jeg brukte litt tid på å svare på et spørsmål i en Facebook-gruppe for takstmenn. Over er mitt svar. Teksten her er ikke en del av selve svaret, men en kommentar hvor jeg deler mine egne vurderinger.

Det er etter min oppfatning et utfordrende forhold at enkelte som påtar seg rollen som takstmann, ikke fullt ut forstår ansvaret som følger med rollen. Forbrukere i Norge har krav på forsvarlig rådgivning, pålitelig informasjon og vurderinger som er basert på dokumenterte forhold og faglig fundert skjønn.

Rollen som takstmann er ikke lovregulert som en beskyttet tittel. Det innebærer at det i praksis stilles begrensede formelle krav for å kunne markedsføre seg i rollen. Når markedet i liten grad etterspør dokumentasjon på utdanning, erfaring og kompetanse, øker risikoen for at kvaliteten varierer betydelig mellom ulike aktører.

En vesentlig del av problemstillingen handler om kompetanse og pris. En takstmann med høy kompetanse og lang erfaring investerer betydelig tid i faglig utvikling, regelverksforståelse og kvalitetssikring. Dette reflekteres i arbeidsmetodikk, rapportkvalitet og risikovurdering. Slike rapporter er gjennomarbeidet og har som mål å redusere risikoen for partene i handelen.

Dersom aktører uten tilstrekkelig kompetanse påtar seg oppdrag i rollen som takstmann, kan konsekvensen bli økonomisk tap – både for forbrukere og for takstmannen selv. Profesjonsansvaret er reelt, og manglende forståelse for dette kan få betydelige økonomiske og rettslige konsekvenser.

Kjernen i spørsmålet er derfor ikke bare hvem som kan kalle seg takstmann, men hvem som faktisk har den nødvendige kompetansen, integriteten og risikoforståelsen til å ivareta rollen på en faglig forsvarlig måte.

Mye av dette handler om pris, en takstmann med høy kompetanse og lang erfaring er verdt mye, bruker mye tid på å utvikle sine kompanser og ferdigheter. Skaper rapporter som er nøye gjennomtenkt, og komuniserer på en god måte slik at helst ingen taper penger og at risiko for leser elimineres i høyest mulig grad. Andre som ikke forstår dette, kan enkelt – så lenge det ikke er noen beskyttet tittel, dette med å påta seg rollen som «takstmann» – gå inn med påstander om at de kvalifiserer til rollen UTEN å faktisk gjøre det. Konsekvensen er tap, tap for forbrukere og tap for takstmannen som har tatt seg vann over holdet.