Høyesterett behandlet i HR-2025-1749-A en sak om boligkjøp hvor det etter overtakelse ble avdekket museskader og flere byggtekniske feil. Lagmannsretten mente kjøper hadde fått nok informasjon på forhånd til at kravene langt på vei måtte falle bort. Høyesterett var uenig, opphevet dommen og slo fast at generelle risikoopplysninger ikke i seg selv er nok til å avskjære kjøpers mangelskrav etter avhendingslova § 3-10. 

Det sentrale poenget i dommen er skillet mellom to helt forskjellige ting: For det første kunnskap om en faktisk feil eller mangel. For det andre kunnskap om at det kan finnes en risiko for feil eller mangel. Høyesterett sier i praksis at dette ikke er det samme. Å vite at det tidligere har vært mus i en bolig, eller at det er utført ufaglært arbeid, er ikke det samme som å vite at det foreligger skjulte museskader eller konkrete byggfeil. Slike opplysninger kan være relevante i vurderingen av hva kjøper med rimelighet kunne forvente, men de er normalt ikke nok til å stenge kjøper ute fra å gjøre mangelskrav gjeldende. 

Dommen må også leses i lys av lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022. Da ble adgangen til å selge bolig til forbruker med generelle “som den er”-forbehold i realiteten fjernet. Formålet var å gi tryggere bolighandel, bedre informasjonsgrunnlag og færre konflikter. Høyesterett sier klart at kjøpers undersøkelsesplikt ikke kan strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøper. Det ville undergrave hele formålet med lovendringen. 

For takstmenn er dette viktig. En tilstandsrapport skal gi kjøper et reelt og forståelig grunnlag for vurdering av boligen. Forskriften til avhendingslova er laget nettopp for å sikre tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag. Høyesterett peker også i denne dommen på at enkelte forhold etter forskriften faktisk inngår i den bygningssakkyndiges oppgaver å undersøke. Når noe ligger innenfor det som forskriften forutsetter at den bygningssakkyndige skal kontrollere, må kjøper i utgangspunktet kunne forvente at forholdet er byggteknisk forsvarlig dersom annet ikke er opplyst i rapporten. 

Det viktigste for bransjen nå er derfor presisjon. En takstmann bør ikke skrive mer enn han har faglig dekning for, men heller ikke mindre enn det som kreves for å gjøre opplysningen forståelig og nyttig. Rapporten må peke på faktiske observasjoner, reelle indikasjoner og tydelige begrensninger. Det er fullt mulig å være forsiktig i formuleringene uten å være vag. Det er også fullt mulig å beskrive mulig bygningsfeil på en korrekt måte uten å late som om man har bevist mer enn man faktisk har sett. 

For kjøpere betyr dommen at de ikke automatisk mister rettigheter fordi salgsdokumentene inneholder generelle advarsler. For selgere og forsikringsselskaper betyr den at standardpregede formuleringer får mindre verdi som vern mot senere mangelskrav. For takstmenn betyr den at kvaliteten på språk, presisjon og faglig begrunnelse blir enda viktigere. I praksis er budskapet enkelt: Det holder ikke å antyde fare. Det må opplyses om det man faktisk vet, det man faktisk ser, og det man med faglig grunn kan mene at kjøper må gjøres oppmerksom på. 

HR-2025-1749-A er en påminnelse om at boligmarkedet trenger tydeligere opplysninger, ikke flere standardforbehold. For den seriøse bygningssakkyndige er dette ikke en trussel, men en avklaring: Konkret, forståelig og faglig forankret informasjon står sterkere enn vage formuleringer og generelle advarsler.