Tjenester
Rapporter vi leverer
TILSTANDS-RAPPORT
Klassisk rapport etter 2022- reglene når du skal selge brukt bolig i Norge. Dekker blant annet forskrift for tryggere bolighandel.
SKADERAPPORT
Dersom du har oppdaget en skade på hus eller annen eiendom som følger av plutselig hendelse vil vi kunne hjelpe deg dokumentere hendelsen og konsekvenser av denne.
REKLAMASJONS- RAPPORT
Dersom du er skuffet av motatt håndtverkstjeneste eller etter kjøp av brukt bolig kan reklamasjonsrapporten hjelpe deg belyse forhold.
Tryggere bolighandel
Tryggere bolighandel kan oppnås på mange måter. Vi kan redusere risiko for kjøper.
KARTLEGGING AV EIENDOM
En kartlegging av eiendom er grunnmuren i alle rapporter tilknytett eiendom. Finn ut hva din eiendom består av, hvor mange det er av de, og hvor adkomsten til viktige tekniske deler er. Fakta, ingen skjønn, ingen vurderinger.
FORHÅNDSTAKST
Forhåndstakst brukes for å vurdere markedsverdi etter større tiltak som oppføring nybygg eller renovering på eksisterende eiendom. Kan og brukes for å se mulig gevinst i fradeling tomt, etablering av utleideler og mer.
AREAL OG VOLUM RAPPORT
Dersom du trenger en detaljert oppmåling av bolig, eller næringseiendom. Vi leverer skisser som dokumenterer oppmålingen nøyaktig. Våre arealrapporter inngår også i flere av våre andre rapporter som næringstakst, verditakst og tilstandsrapport.
. Kartlegging av eiendom
VERDITAKST
Verditakst passer for deg som trenger en nøyaktig og realistisk markedsvurdering av eiendom. En detaljert rapport med spesifik markedsanalyse tilknyttet en spesifik eiendom.
Tilstand på enkel bygningsdel
Tilstandsrapport fellesdeler
Tilstandsrapport tilknyttet byggets felles deler. Kan regelmessig oppdateres til lavere kostnad.
Termografi vurdering.
Verdivurdering.
E-takst.
BRUKTBOLIG- RAPPORT
Sjekk på at kjøper har fått det kjøper avtalte å få. Normalt etter overtakelse brukt bolig.
LASERSCANNING AV HUS OG ANDRE OBJEKTER
Dersom du trenger en punktsky for videre bearbeiding eller oppmåling av detaljer har vi utstyr og rutiner for å levere høykvalitets-punktskyer fra hus eller andre objekter.
NÆRINGSTAKST
Vi skriver Næringstakster. Næringstakst er dokumentasjon og markedsvurdering av næringseiendom. Vi vurderer også utviklingsområder, lager forhåndstakster og tilstandsvurderer næringseiendom.
Naturskaderapport
Vi skriver naturskaderapporter på vegne av Landbruksdirektoratet. Ta kontakt for vurdering av din skade. Husk at disse rapporter normalt bestilles via forsikringsselskap.
Bevitnelsessrapport.
TJENESTER VI LEVERER
KONTROLL AV SÅRBAR TILSTANDS-RAPPORT
Dersom du har kjøpt bolig, og i ettertid funnet at det er mange feil i tilstandsrapporten som ble brukt kan det hende du har betalt for mye for boligen du har kjøpt.
Bistand leieforhold
Bistand næringseiendom
Dobbelsjekking
Bistand byggeprosjekt
Bistand entreprenør
INTERNKONTROLL
For små entreprenører og byggmesterere kan vi hjelpe med internkontroll for å øke kvalitet på håndtverkstjenester – samt redusere antall reklamasjoner fra kunde.
Bistand byggherre
Risikovurdering
FESTETOMTRÅD
Vi kan hjelpe til om du skal selge, eller kjøpe ut festetomt. Vi kan bistå i forhandlinger, finner markedsverdi, analysere avtaler og gjøre det lettere for deg.
Bistand forsikringsselskap
Kvalitetsvurdering
Termografi og energivurderinger
Arealkonsultering
Bygningsmessig kartlegging.
Identifisering av bygningsdeler
VERDIRÅD
Verdirådgiving er noe som hvem som helst kan bestille. Ofte brukes vi bare for en rask samtale og sjekk på at andres markedsvurderinger i det minste er samme område som vi selv ville vurdert.
Avdekkelse feil og mangler
Kalkulering
Bistand til kontrakt.
Beskrivelse av byggetiltak
Prosjektering mindre tiltak
Uavhengig kontroll
Gjennomføring byggeprosjekt
Internkontroll
Velg oss som din byggetekniske rådgiver!
I utgangspunktet er alle våre oppgaver basert på timepris. Kontakt din konsulent for å få vite dagens timepris. Vi tar også betalt for reise til og fra befaringer, og vi tar betalt for styringssystemer vi bruker for å utforme spesifikke rapporter. Noen rapporter har faste priser. De faste prisene gjelder kun for rapporten, ikke for prosjektkostnaden og reise. Så for å være helt hundre prosent sikker på hva den endelige kostnad for en rapport vil være så kontakt din konsulent, eller skaff tilbud.
Tilstandsrapporter på fast pris gjelder normalt sett kun for rapporter på minstekrav. Det vil være mange forhold som kan øke den endelige prisen på en slik rapport. For eksempel kompleksitet på eiendom.
Ja, vi verdsetter naust, nausttomter og adkomstretter. Vi har erfaring fra mange spennende oppgaver nært sjøen i Norge. Dette er oppgaver som er nokså vanlig i kystnære strøk rundt om i Norge.
Verditas er vårt eget konsept for styring av informasjon tilknyttet eiendom. En omfattende database som vi har utviklet over mange år med formål å dokumentere og vurdere eiendom.
Rapporter: Vi har utviklet egne rapporter for mange spesifikke forhold, herunder med sjekklister for befaring, instrukser som krever bilder og spesifikke notater på befaringsdagen. Rapportene har definert minstekrav til innhold og kvalitet på innhold. Slik at vi kan spare tid på å skrive rapportene, uten at dette påvirker kvaliteten i hva vi leverer negativt.
Sjekklister: Vi har utviklet sjekklister for våre rapporter og tjenester som sikrer kvaliteten i arbeidet vi leverer.
Prosedyrer: I verditas- konseptet inngår det en lang rekke prosedyrer. Alt fra hvordan vi samtaler med klienter, hva vi kan og hva vi ikke kan gjøre. Men også generelle rutiner er utviklet for at prosjekter skal løses på en mer ressursbesparende måte for klientene.
Rutiner: Konseptet dekker også en del rutiner. For eksempel på hvordan en befaring skal gjennomføres, hvordan notater skal føres og mer. Alt for å opprettholde høy kvalitet i en hektisk hverdag, også de dager takstingeniøren – mennesket – har en svak dag som følger av lite søvn eller dårlig kosthold.
Metoder: Vi har utviklet definerte metoder for kartlegginger og avdekkinger av opplysninger tilknyttet eiendom.
Kvalitetskontroll: I konseptet har vi etablert gode rutiner for kvalitetskontroll der vi leverer rapporter eller tjenester som er underlagt kvalitetskontroll.
Ja, det kan vi. Men det er krevende. Når en eiendom blir borte sitter man igjen med få beviser på hvordan denne eiendommen var den dagen det brant. Man må ta i bruk alternative kilder for opplysninger om eiendom.
Klient må dele så mye opplysninger med oss som mulig. Herunder bilder av eiendom slik den var før brann. Tegninger, forklaringer på hva som hadde skjedd i boligen av vedlikehold og utskiftninger i forkant av brann. Filmer av slektninger på besøk i boligen før brann og så videre.
Vi vi da forsøke å sette sammen et godt bilde av hvordan eiendommen var før brann, beskrive våre premisser for eiendommens tilstand og utforming. Og ut fra det legge til grunn normalt prinsipper for vurdering av teknisk verdi og markedsverdi på brann tidspunktet.
Opplysningene klienten deler med oss forblir konfidensiell, og deles ikke med tredjeparter.
Takstingeniørers rapporter, tjenester og vurderinger brukes ofte i forbindelse med økonomiske vurderinger. Det leder til at det alltid finnes “noen” som kan vinne, eller tape penger. Penger betyr mye for mange, og dette igjen leder til at takstingeniøren kan bli utsatt for press i den ene eller andre retningen. Press for en Takstingeniør kan være mangt, blant annet vurderinger, konklusjoner, mandat, og mer. Til og med systemer som benyttes kan være organisert på en slik måte at klienten samler spesifikke opplysninger, og utelater spesifikke opplysninger i en unik sak.
En uavhengig takstingeniør arbeider selvstendig og med integritet. Det er ingen direkte link (Fast avtale) mellom parter i sak, og ingen parter i saken, eller takstingeniøren selv vil da kunne ha noe å tape eller vinne på oppgaven for hånden. Takstingeniøren må være fri til å utføre sitt arbeid ut fra sine beste intensjoner for å oppfylle sin rett til å hevde uavhengighet.
Integritet har mange definisjoner. I forbindelse med Takstingeniørens virksomhet ser vi på integritet som et konsept på selvstendighet. En god takstingeniør må tenke selv, uten å nødvendigvis la seg på virke for mye av andre. En Takstingeniør med integritet forstår hvorfor han eller hun sier, eller dokumenterer som den gjør. Sier aldri “ dette sa de på kurset” – Og forstår fagfeltet som takst representerer. En Takstingeniør med integritet forstår regnestykket bak oppsettet, og kan forklare dette til sine klienter uten å skylde på andre, eller si “- Det er bare sånn det er.” En god Takstingeniør streber etter å arbeide uavhengig fra organisasjoners meninger, dagsaktuell samfunnspolitikk, leseres eller klienters ønsker om å påvirke innhold i vurderinger og rapporter. Og signerer sine rapporter med intensjon om å ha fulgt sine egne, interne etiske retningslinjer.
En sak har ofte to sider. For oss i Allertsen.no er objektivitet viktig for å sikre at forhold tilknyttet eiendom er belyst på en best mulig måte. Når vi er objektiv forsøker vi å analysere oss frem til mer enn kun en side av saken, slik at alle prosesser med vurderinger og debatter i fremtiden blir så bra som mulig. Det igjen betyr ikke at vi alltid klarer å se alle sider, eller har alle relevante opplysninger tilknyttet saker vi arbeider med.
Det er variabelt når vi arbeider. Noen ansatte har barn og det hender vi får utilsiktet fravær som i alle andre foretak. Normalt sett arbeider vi fra klokken ca 08.00 om morran og utover dagen til ca 16.00. Vi er ofte på befaringer, eller på andre måter hindret fra å kunne svare på telefon. Dersom noen ringer oss når vi ikke har anledening til å svare så ringer opp så raskt praktisk mulig. John Morten i Allertsen.no er tilgengelig hele døgnet, og slår av lyden på telefon om det ikke er praktisk å snakke. Vi er uansett alltid tilgengelig på epost og via skjemaer på vår nettside. Og vi kontakter tilbake så raskt som praktisk mulig.
Vi leverer rapporter som koster fra ca 5500 kr til over 200.000 kr. Vår minstesats for ett oppdrag er to timers arbeidstid, samt kostnader tilknyttet reise, om reise er nødvendig. Typsike tjenester som faller inn under denne kategorien, (Minsteprisrapporter,) er tjenster som tar mindre tid enn to timer for våre eiendomskonsulenter. Typisk eksempel på en slik minsteprisrapport er blant annet enkel dokumenasjon av forhold, fuktmåling på kontruksjoner før disse kles med plater og så videre. Forhold som normalt krever et raskt oppmøte, og som er viktig å ha dokumentert av uavhengig og objektiv tredjepart, trenger ikke å koste mer.
Nei, vi er ikke eiendomspoliti. Vi har ingen offentlig myndighet. Myndighet tilknyttet eiendom er gjerne kommunen som bygget befinner seg i. Når dette er nevnt skjer det fra tid til annet at vi blir kontaktet av eiendomsbesittere som står midt i, eller som opplever konflikt med entreprenør, nabo eller lignende. Eller om en huseier ser at en nabo, eller noen andre, tar seg til rette eller gjør noe som er til hinder for vår huseier. I slike tilfeller kan vi hjelpe til med å dokumentere forhold. Vi er i mange tilfeller en objektiv, og uavhengig tredjepart som huseier kan engasjere for å kanskje drøfte mer rundt sine egne rettigheter eller dokumentere urett.
Minstekravet i en tilstandsrapport er å finne i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).
Minstekravet er godt definert. Våre klienter er anbefalt å være oppmerksom alle de forhold som ikke inngår som del av minstekrav. Normale tilstandsrapporter i 2022 dekker kun minstekrav, dette til tross for at kjøper i mange tilfeller forventer mer informasjon om eiendom, og dette til tross for at det i alle år før 2022 fantes informasjon som tasktmannen alltid vurderte i forkant av salg.
Når våre klienter engasjerer oss for å lage tilstandsrapport oppretter vi et styringssystem for denne spesifikke og unike eiendom. Vi hjelper klient å dele alle opplysninger som er relavant for en tilstandsrapport med oss. Vi avtaler befaring og gjennomfører denne. Deretter skriver vi rapport som deles via epost. Dersom klient ønsker det vil vi også dele plantegninger som viser hvordan arealer i boligen er målt.
Vi har også en lang rekke med tilleggstjenester som kan leveres sammen med tilstandsrapport. Herunder informasjon om tomt, informasjon om annekser. Detaljerte tegninger som viser størrelser på alle rom og tykkelsen på alle vegger. Bilder tatt på befaring. Dronefoto av fasader og tak. Gjennomgang dokumentasjon og innsamling av dokumenter på en slik måte at de er lette å dele. Vi kan se på hvordan eiendom best kan forvaltes i fremtiden, og videre gå mer detaljert inn på spesielle forhold tilknyttet eiendom i egen skaderapport, reklamasjonsrapport eller lignende.
Tomteverdi kan være flere ting. I en normal verditakst, eller normal verdivurdering vil tomteverdien være verdi tilknyttet eiendom ut over eiendommens tekniske verdi. Altså verdien på alt annet tilknyttet en eiendom utover de saker som allerede er på eiendom. Vi har ofte fått spørsmål om akkurat denne. Tomteverdi i en normal verditakst er basert på eiendom slik den står i dag, ikke med naboen sitt bygg, men med det bygget som står der i dag. Dersom eiendommen ikke har opplagt utviklingspotensiale legges ikke utviklingsverdi til grunn for denne vurderingen.
En annen form for tomteverdi er verdien av en råtomt, eller utviklingseiendom. Dersom man ser en tomt som grunnlag for videre investering, og kanskje oppføring av nybygg vurderes verdien på en annen måte enn dersom tomten fra før er utnyttet med en bygning. I slikt tilfelle vil man se på kostnader tilknyttet utvikling av eiendommens fulle potensiale, og deretter gjøre en vurdering på risiko. I forhold til risiko vi man sitte igjen med to verdier, A. Den verdien som tomten har i dag om man selger alt og går ut av prosjekt uten risiko, og B. Verdien som eiendom potensielt kan oppnå i fremtiden når eiendom er utviklet. Ofte vil markedsverdi ligge ett sted mellom verdi A, og verdi B. – Fordelingen her er opp til kjøper og selger å forhandle om.
Teknisk verdi er en, ofte grovt vurdert, kostnad for gjennoppyggelse av eiendom. Som grunnlag for våre vurderinger av teknisk verdi brukes tall fra Norsk prisbok, og observasjoner på eiendommen. Vi legger alltid til grunn kostnad for oppbyggingen av eiendom som ny til vurdering- og lager ut fra dette en vurdering på teknisk fradrag. Dagens tekniske verdi skal sånn sett identifisere en estimert kostnad for nybygg, estimert forringelse av boligen ut fra alder, slitasje og at bygget i mange tilfeller er generelt ikke helt nytt.
En basispris er en slags utgangsvurdering som kan legges til grunn for videre, og mer detajert vurdering av markedsverdi. En basispris i våre løsninger kan for eksempel være snittpriser i en kommune, i en gate, i et spesielt borettslag eller lignende. Vi identifiserer for eksempel alltid gjennomsnittlig markedsverdi pr. m2 på boliger innen ett spesifikt boligområde når vi markedsvurderer boliger. Hvilken basispris vi ender på i våre vurderinger har stor sammenheng med hvilken type objekt vi vurderer, og om det er mange, eller få sammenlignbare boliger i nærområdet rundt eiendommen vi vurderer.
Vi vurderer markedsverdi basert på historiske eventualiteter. Salg som faktisk er gjennomført. Vår normale metode for å vurdere markedsverdi er å se på sammenlignbare salg. Det er i slike saker viktig at man klarer å se hvilken type objekt som i dag vurderes, og deretter finner lignende eiendom som man kan legge til grunn for markedsvurdering. Grunnlaget for å vurdere graden av likhet er ofte basert på skjønn, men vi ser spesielt på forhold som : Type objekt. Beliggenhet i forhold til etasje. Utsikt. Beliggenhet i forhold til andre boliger i sammenligningsgrunnlag. Standard på boligen. Adkomst til eiendom, og adkomst internt i boligen. Planløsningen. Slitasjegrad i forhold til sammenlignbar eiendom. Ofte legges en basispris til grunn for vurderinger.
Det er et vanskelig spørsmål å svare på. Svahketer vi har identifisert i mange andre tilfeller, hos konkurrenter er blant annet: Mangelfull kartlegging av eiendom – “Takstmannen glemmer å se en krypkjeller, eller takkonstruksjon nummer to i boligen”. Mangelfull kontroll, “Taksmannen glemmer å måle fallforhold på baderomsgulv.” Feil i plassering av hull for kontroll bak overflater. “Takstmannen velger å ta hull på et sted hvor skader normalt skjeldent vises.”. Taksmannen definerer feil referanse. “Taksmannen legger til grunn vurdering av etasjeskiller ut fra standard TEK17, enda bygget er oppført i 2010.”
Listen på mulige feil er mange. En god rapport er nesten uten feil. En god rapport sier noe om alle bygningsdeler som er i boligen. En god rapport legger til grunn korrekt referanse, og vurderer tekniske forhold med eiendom på en objektiv og uavhengig måte.
Vi er to ansatte. Begge har mesterbrev og erfaring i bygg og eiendomsbransjen fra 90- tallet.
Normal leveringstid på en tilstandsrapport kan ligge på en til to uker. I mange tilfeller ser vi også mye kortere leveringstid. Situasjonen, tidspunkt på året, eiendommens kompleksitet og mange andre faktorer er med å bidra til behov for tid mellom befaring og levering.
Ettersom reise i våre systemer er identifisert som en kostnad kan vi reise hvor som helst i Norge. Normalt sett er våre priser tilpasset å være konkurransedyktig når reisen ikke er for lang. Vår reise starter fra kontoret, og all tid, og alle kostnader pluss eventuelt opphold dersom reisen overgår åtte timer beregnes som del av kostnad. I denne modellen leverer vi tjenester i hele landet. For tjenester som ikke krever oppmøte/ reise er vi konkurransedyktig i hele landet. Normalt sett holder vi til i Tromsø by, og reiser innenfor en til to timer kjøring fra Tromsø er ikke uvanlig. Vi har også tilgang på båt, noe som i mange forhold har ledet oss til vanskelige tilgengelige steder langs kysten av Nord- Norge.
Prisen på en rapport kan variere ut fra hvilken type rapport som leveres. Tilstandsrapporter kostnadsberegnes ut fra forhold som krav til innhold, kvalitet på innhold. Men også ut fra din boligs kompleksitet. Enkelere boliger som leiliheter eller hytter er ofte rimeligere enn mer kompleks eiendom som større eneboliger med utleiedeler. Andre rapporter som skadevurderinger, reklamasjoner og lignende er ofte kostnadsberegnet ut fra medgått tid. Reise, utlegg i prosjekt og andre avgifter kan også spille rolle i forhold til eiendommens beliggenhet og valgt type rapport.
